<2023년 부동산 전망>
자금시장 회복 아직인데 부동산 흔들…내년까지 안심할 수 없는 이유
서울경제(2022.12.06.)
CP금리 상승세 멈추자 자금시장 안정 기대 커져.
투자심리 위축에 연말 넘길 때까지 방심 어려워.
증권사 CP 15.7兆·PF-ABCP 17.2兆 차환돼야.
부동산 경착륙하면 PF 취약 부분 부실화 커져
건설업 등 일부 대기업도 대출 상환 부담 확대.
9월 말 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 사태 이후로 나타난 단기자금시장 불안 국면이 3개월째 지속되고 있다.
환매조건부채권(RP) 시장이 버텨주는 가운데 기업어음(CP) 금리 상승세가 멈추고 한전채 발행 금리가 하락했지만 올 연말을 무사히 넘길 수 있을지 아직은 장담할 수 없는 상황이다.
한국은행은 과거 위기 사례를 비춰볼 때 자금시장이 안정을 되찾기까지 최장 6개월이 걸릴 것으로 보고 있다.
특히 부동산 경기가 경착륙할 경우 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 확대될 수 있다는 우려가 점차 커지고 있다.
이미 지방 건설사나 중소형 증권사를 중심으로 위기감은 고조되고 있다.
회사채 시장 부진에 대출을 빠르게 늘린 일부 대기업을 중심으로 채무 상환 부담이 커질 수 있다는 지적마저 나온다. 금융시장 곳곳이 지뢰밭이다.
CP 금리 상승 멈추고 한은 RP매입 수요 미달
6일 금융투자협회에 따르면 지난 5일 CP(91일물) 금리는 연 5.54%로 3거래일 연속 같은 수준을 기록했다.
지난 9월 22일부터 12월 1일까지 49거래일 연속으로 나타났던 상승세가 멈춘 셈이다.
CP 금리 상승세가 멈추면서 단기자금시장 경색이 해소될 수 있다는 기대감이 나온다.
여기에 한은이 단기금융시장 안정을 위해 실시 중인 RP(14일물) 매입 경쟁입찰에서도 수요 미달이 발생하면서 자금 확보에 서두르지 않는 모습이 나타났다.
한은은 지난 5일 두 번째로 실시한 RP 입찰에서 3조 5000억 원을 매입할 예정이었으나 3조 3000억 원만 응찰해 2조 6000억 원을 낙찰했다.
한은 관계자는
“자금 수요나 낙찰 금리 등을 봤을 때 자금 수요가 많지 않은 상황으로 보인다”
고 말했다.
하지만 안심하긴 이르다는 평가가 지배적이다.
이번 RP 매입엔 수요 미달이 발생했지만 연말 자금 수요가 어떻게 될진 조금 더 지켜봐야 한다는 것이다.
14일물 만기가 돌아오는 12월 19일 RP 경쟁입찰 결과를 지켜본 이후에나 자금시장 안정 여부를 판단할 수 있다.
한은 금융시장국은 5일 발표한
‘최근 단기금융·채권시장 불안의 파급 과정 및 현 상황 평가’
자료를 통해 당국의 시장안정대책 이후 우량물 중심으로 회복 조짐이 있지만 CP 시장에 높은 신용 경계감은 여전하다고 분석했다.
지난달 15일 강원 춘천시 하중도 레고랜드가 휴장 후 한산한 모습을 나타내고 있다.
“위기 이전으로 회복하려면 3~6개월 걸려”
한은은 9월 이후 CP 시장 불안이 나타난 것은 여러 요인이 복합 작용한 것으로 분석했다.
① 한은과 미국 연방준비제도
(Feb·연준)가 통화 긴축을 강화하는 가운데 한전채 대규모 발행으로 구축 효과가 나타난 상황에서
② 금리·환율 급등으로 고유동성 자산 수요가 확대되면서 은행채 발행마저 급증했다는 것이다.
③ 결정적으로 레고랜드 PF-ABCP 사태로 지방자치단체가 보증한 채권도 불안해지는 등 신용 경계감이 시장 전반에 영향을 주면서
④ 은행채·공사채 발행 여건이 악화되는 등 신용채권 위축이 심화됐다.
⑤ 결국 CP 금리 상승으로 차환이 어려워지고 10월 중순 이후 국고채 투자 심리까지 흔드는 등 시장 전반으로 불안이 확대되는 결과로 이어졌다.
최근까지 CP 금리가 5%대로 높은 수준을 이어가는 것도 이후로도 위축된 투자 심리가 회복되지 않았기 때문이다.
머니마켓펀드(MMF), 증권사 특정금전신탁 등 주요 CP 투자 주체의 자금 유출세가 지속되면서 매수 여력이 축소된 것도 CP 금리 상승 압력으로 작용했다는 설명이다.
그나마 다행인 것은 미 연준의 긴축 속도 조절 기대감이 나오면서 환율도 1300원 수준으로 급락하는 등 대내외 여건이 완화됐다는 정도다.
하지만 국고채 금리가 하락하는 만큼 신용채권금리가 떨어지지 않으면서 신용 스프레드는 계속 벌어지고 있다.
이에 증권사 CP와 PF-ABCP를 중심으로 발행이 여전히 부진하다.
공사채가 다소 원활해졌다고 해도 회사채나 여전채 발행 여건은 좋지 않다.
향후 CP·신용채권시장이 회복되려면 무엇보다 금리·환율 변동성이 확대되지 않아야 한다.
연말 자금 수급 변동성도 무사히 넘겨야 한다.
만기를 앞둔 증권사 CP(15조 7000억 원), PF-ABCP(17조 2000억 원) 등이 원활하게 차환될지가 중요하다.
부동산 경기가 경착륙할 경우 PF 브릿지론 등 취약 부분을 중심으로 부실이 커지면서 시장 불안에 다시 불이 붙을 수 있다.
향후 부동산 경기를 가늠할 수 있는 둔촌주공 분양 성적에 한은과 금융 당국이 관심을 두는 이유다.
한은 금융시장국 관계자는
“향후 정책 효과가 점차 가시화되겠지만 연말 자금 수급 여건, 잔존 리스크, 과거 경험 등을 비춰볼 때 회복엔 상당 시간이 필요할 전망”
이라며
“글로벌 금융위기 등 과거에도 위기 이전 수준으로 회복하기까지 3~6개월 이상 소요됐다”
고 설명했다.
대기업 채무 상환 부담 커지고 RP 금리도 흔들
문제는 CP 시장이 아닌 RP나 대출 시장도 불안이 감지되고 있다는 것이다.
최근 대기업들은 회사채 시장 부진으로 은행 대출을 적극 활용하고 있다.
기업 한도대출 이용이 늘면서 한도대출 잔액도 크게 증가하고 한도증가율도 지난해 말 28.4%에서 10월 말 33.9%로 상당 폭 상승했다.
한은은 경기 둔화 우려에 그동안 지속된 대출 증가세, 높아진 자금 조달 비용 등으로 업황이 부진한 일부 대기업의 채무 상환 부담이 가중될 경우 재무 건전성이 약해질 가능성을 주목하고 있다.
특히 건설·부동산업 등 업황이 부진한 업종과 비우량등급 기업의 한도 대출 소진율이 높아지는 만큼 이에 대한 모니터링을 강화해야 한다는 분석이다.
10월 이후로는 시장 완충 역할을 해왔던 RP 시장마저 거래가 큰 폭 늘어나면서 금리 변동성이 커지고 있다.
주요 자금 공급원인 MMF 투자 심리가 급격히 저하되거나 PF 관련 채무 보증 등으로 증권사 유동성 리스크가 크게 확대될 가능성에 유의해야 한다는 의견이다.
( 국내외 경제 흐름을 정확하게 포착할 수 있도록 한국은행(Bank of Korea)을 중심으로 경제 흐름 전반에 대한 이야기입니다.)
10명 중 8명 "올해 집값 또 하락"
디지털타임스(2023.01.02.)
부동산 정보 서비스업체 직방은 앱 이용자를 대상으로 설문조사한 결과 10명 가운데 거의 8명이 올해 주택 매매가격이 내려갈 것으로 전망했다고 2일 밝혔다.
직방이 앱 사용자 3089명을 대상으로
'2023년 거주지역의 주택 매매가격을 어떻게 예상하냐'
고 물어본 결과 전체 응답자 중 77.7%가 '하락할 것'이라 답했다. '상승할 것'이라 본 응답자는 10.2%에 그쳤고, '보합' 응답은 12.1%로 나타났다.
거주 지역별로는 서울(81.5%)과 지방 5대 광역시(80.7%)에 거주하는 응답자의 하락 전망 응답 비율이 80% 이상으로 높았고 경기(74.8%), 인천(76.2%), 지방(75.3%)은 70%대를 보였다.
하락 예상 이유로는
'금리 인상으로 인한 부담'(58.2%)
이 가장 높은 응답률을 보였다.
경기침체 지속
(19.5%),
현재 가격 수준이 높다는 인식(16.4%)이 뒤를 이었다.
올해 전셋값도 응답자 10명 중 7명꼴(69.5%)로 떨어질 것으로 전망했다.
보합은 17.4%, 상승 13.1%에 그쳤다.
전셋값 하락 전망 이유로는
'전세 대출 이자 부담으로 인한 전세 수요 감소'
가 48.7%로 가장 많았다.
최근 몇 년간 가격 급등으로 현재 가격이 높다는 인식(18.2%),
임차보증금 반환 리스크(12.6%),
갭투자 관련 전세 매물 증가(11.1%)
도 주요 이유로 꼽혔다.
반면 주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유는 ‘정부 규제 완화 기대’가 25.1%로 가장 많았다. 재건축, 재개발 정비사업, 보유세, 대출, 규제지역 등 잇따른 규제 완화책이 발표되면서 이에 따른 기대감이 형성되고 있다는 분석이다.
이어 ▷경기 회복 기대(17.5%) ▷금리인상 기조 둔화 기대(15.6%) ▷전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(15.2%) ▷교통, 개발 계획 등 호재(12.7%) 등의 순으로 나타났다.
두 달 만에 규제지역 추가 해제 배경은?
KBS(2023.01.02)
지난해 11월에 규제 지역을 풀었는데, 두 달 만에 추가 해제 이야기가 나오는 배경은 뭔가요?
[기자]
단순히 집값이 많이 떨어진다 그런 이유 때문은 아닙니다.
이게 자칫 금융 위기, 다시 실물 위기로 번질 수 있기 때문입니다.
거래량을 보면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 거래량은 28만 여 건으로, 1년 전의 절반도 안 됩니다.
이게 고금리에 집값이 더 떨어질 거라고 보기 때문인데요.
문제는 분양시장입니다.
시세가 떨어지니 분양 가격이 높아보이고, 결국 미분양이 되는 거죠.
지난해 11월까지 전국 미분양 주택은 5만 8천 여 가구로, 정부가 보는 위험선에 근접한 상황입니다.
아파트를 다 짓고도 못 팔게 되면 건설사 부실, 여기에 돈을 빌려준 금융회사 부실로 이어질 수 있습니다.
이걸 막아보겠다는 거죠.
[앵커]
결국, 규제를 풀어서 어떻게든 수요를 늘리겠다는 거군요?
[기자]
앞서 보신대로 투기과열지구에서 해제되면 주택담보대출이나 세금, 청약 등 집을 사고 파는 모든 과정에 관한 규제가 완화됩니다.
부가 올해 경제정책 방향을 발표하면서 다주택자의 취득세 중과세율은 폐지하거나 줄이고, 사실상 폐지됐던 아파트의 등록 임대 사업도 부활시키면서, 다주택자들에게 집을 더 사라고 정책 방향을 뒤집었거든요.
잇따른 규제 해제에도 시장이 거의 움직이지 않다보니, 규제를 더 푸는 거죠.
[앵커]
그럼 이번 대책, 정부가 예상한대로 효과를 거둘 수 있을까요.
[기자]
일단 정부는 가파른 하락세를 어느 정도 멈출 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
하지만 변수가 많습니다.
우선, 적어도 올해 상반기까지는 금리가 계속 오를 거라는 예측이 나오고 있습니다.
여기에 경기 침체와 고물가 여파로 실수요자가 목돈을 빌려 집을 사기는 부담스러운 상황입니다.
일단 다주택자들이 집을 더 살 수 있도록 유도한 건데, 좀 더 기다려보겠다는 다주택자들도 많아서 효과를 거둘 수 있을 지는 아직 알 수 없습니다.
또 이런 정책, 집 값이 다시 오를 때 다주택자들이 집을 내놓지 않으면 실수요자들만 더 어려움을 겪을 수 있습니다.
부동산·복지…새해엔 바뀌는 제도
TV조선( 2023.01.02)
[앵커]
그렇다면 올해 집값은 어떻게 될까요?
어려운 질문이지요. .
전문가들의 대체적인 전망은 집값이 더 떨어질 거란 거지만 그것도 알 수 없습니다. .
다만 시장 상황에 변수가 될 수 있는 제도 변화들이 좀 있습니다. 따져봐 드리겠습니다.
올해 바뀌는 부동산 제도 대표적으로 뭐가 있습니까?
[기자]
집 없는 실수요자나 변동금리에서 갈아탈 분들이 주목해야 할 정책으로, 전문가들은 1분기에 나오는 특례보금자리론을 꼽았습니다.
집값이 9억 원 이하인 경우 소득과 상관 없이 최대 5억 원까지 대출 받을 수 있습니다. 1년 간 한시적으로 운영되고 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율, DSR 규제도 적용되지 않습니다. 관건은 금리인데 기존 보금자리론과 비슷한 수준일 것으로 예상됩니다.
[앵커]
집을 살 때 내는 세금도 깎아준다고요?
[기자]
네, 처음 집을 사는 사람은 소득과 집값에 상관 없이 취득세가 200만 원까지 면제됩니다.
또 지금까진 3개월 안에 입주하지 않으면 감면 받은 세액을 추징 당했는데요, 다른 집에 세 들어 살던 사람은 계약관계 때문에 이 요건을 지키기가 쉽지 않았습니다. 올해부턴 입증만 하면 감면분을 토해내지 않아도 됩니다.
[앵커]
기존의 집을 사는 것 말고 청약도 있잖아요?
[기자]
네, 로또청약은 줄겠지만 점수가 낮은 실수요자라면 청약을 노려볼 만합니다. 까다롭던 문턱이 낮아졌고, 중도금 대출 규제도 완화됐습니다. 추첨제 비율이 높아져 점수와 상관 없이 당첨될 가능성이 커졌습니다. 또 신혼부부나 다자녀가구 등 기혼자 중심이던 특별공급 대상에, 39세 이하 미혼청년 공급이 추가됐습니다.
고종완 / 한국자산관리연구원장
"우선 서울 지역의 규제 지역이 추가로 해제될 가능성이 높고 또 여기에 따라서 청약제도가 많이 바뀌게 됩니다. 또 대출 규제와 세금 부담이 좀 줄어든다는 점에서 실수요자 입장에서는 제도 변화에 대응해서…."
[앵커]
아기 키우는 집이나 출산 준비하는 분들 궁금하실텐데, 올해부터 부모월급이 나온다고요?
[기자]
네, 기존에 지급하던 영유아수당이 '부모급여'로 바뀐다고 보시면 됩니다. 태어나서 첫 돌까지는 월 70만 원, 두 돌 전까진 월 35만 원이 양육하는 부모에게 지급됩니다. 내년부터는 각각 100만 원과 50만 원으로 오르는데요. 어린이집에 보낼 경우 50만 원을 차감하거나 바우처로 지원합니다.
[앵커]
교통비도 오른다고요?
[기자]
네, 서울을 기준으로 택시 기본요금은 다음 달부터 1000원 올라 4800원으로 인상됩니다. 기본거리도 1.6km로 줄어듭니다. 4월 말부턴 8년 만에 지하철과 버스요금이 오르는데요, 300원씩 인상돼 현금 기준 지하철은 1650원, 시내버스는 1600원이 유력합니다.
[앵커]
안 오르는 게 없군요. 어르신들이 받는 기초연금은 기준이 달라졌어요?
[기자]
네, 지난해 기초연금을 받지 못했던 분들도 올해는 신청 자격이 되는지 확인해보셔야 합니다. 소득과 연금, 재산을 환산한 월소득 인정액이 혼자 사는 노인은 202만 원, 부부일 경우 323만2000원을 넘지 않으면 기초연금을 받을 수 있습니다. 기준금액은 65세 이상 중 기초연금 수급자가 70%가 되도록 설정하는데, 노인가구 소득이 늘면서 기준금액도 높아졌습니다.
[앵커]
살림살이가 어려우실텐데 챙길 건 꼭 챙겨 보시기 바라겠습니다.
