깡통전세

 

 

<깡통전세>

                                                        출처 : 머니 S 리포트(22.2.21)

          
  집 살까, 전세로 버틸까.. 전세가율 '빨간불' (3) - 서울 아파트 임대계약 37% '월세'

 대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다.

 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다.

 

 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로

 

 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)

 

 가 늘어날 것이라는 우려도 커진다.

 

 갭투자는 곧

 

 ‘깡통 전세’

 

 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다.

 

 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.

 급등한 전셋값에 세입자들이 전세에서 월세로 가고 있다.

 

 전셋값이 급등함에 따라 큰 금액의 전세대출을 받게 되는 상황이 오면서 감당하기 어려워졌기 때문이다.

(1) 매매 1억 내리고 전세 3억 올랐는데… 전세살이 고(Go)?
(2) “전재산인 보증금 떼일 수도 있다니”… 갭투자 경고음
(3) 전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?

 가파르게 오른 전셋값과 함께 금리 인상 등으로 전세살이를 하던 세입자들이

 

 ‘월세행’

 

 을 택하고 있다.

 

 전셋값이 급등하면서 큰 금액의 전세대출을 받는 상황이 됐기 때문이다.

 

 실제 시중은행의 전세대출이자가 4%대를 기록하고 있는 가운데 일부 은행의 경우 5%를 넘었다.

 

 전세대출금리가 전·월세전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)보다 높을 경우 세입자들의 전세 탈출이 가속화될 수 있다.

 

 은행에서 돈을 빌려 집주인에게 맡기는 것보다 월세를 내는 비용이 더 저렴해서다.

 

 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전·월세전환율은 4.7%.

 

 일부이긴 하지만 이미 시중은행의 전세대출이자율이 5%를 넘어선 상황에서 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 큰 만큼 앞으로 이자는 더 오를 수밖에 없다.

 

 여기에 월세 세액공제까지 감안하면 세입자들이 더 이상 전세를 고집할 이유와 명분이 약해진다는 의견이다.

 

 월세 세액공제는 총 급여가 7000만원 이하인 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하인 무주택자로, 집의 규모가 85㎡ 이하 또는 기준 시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 받을 수 있다.

 전세대출이자와 전·월세전환율을 비교해 주거 비용을 따졌을 경우 그 차이는 더욱 확연히 드러난다.

 

 예를 들어 자기자금 3억원과 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 산다고 가정하면 대출금리 5%인 경우 연간 대출이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다.

 

 만약 보증금을 3억원으로 줄이고 전·월세전환율 4.7%를 적용, 반전세 형태로 변경한다면 예상 월세는 117만5000원(연간 1410만원)으로, 전세대출보다 지출 부담이 덜하다.

 서울 아파트 월세 집중, 임대 계약 100건

 전세를 기피하고 월세를 택하는 현상은 수치로도 나타났다.

 

 지난해 서울시내 아파트 월세 거래량은 7만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다.

 

 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고 기준 총 7만1073건으로 집계됐다.

 

 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다.

 

 월세 거래량은 2011~2012년 2만7000~2만8000건을 시작으로 2015년 5만4000건으로 증가했으나 2016년부터 감소세를 나타냈다.

 

 이후 2018년에 4만8000건으로 줄었다.

 

 하지만 2019년 다시 5만건대로 올라섰고 2020년에는 6만건을 넘기며 기록을 갈아치운 후 지난해 또 다시 신기록이 작성됐다.

 

 임대차 거래에서 월세를 낀 계약 비율도 치솟으면서 2021년엔 37.4%로, 2020년(31.1%)보다 6.3%포인트 증가하며 역대 최고치를 기록했다.

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깡통전세 불안에 각종 사기 행각까지
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 세입자들이 월세를 택하는 또 다른 이유엔 깡통전세의 영향도 있다는 분석이다.

 

 최근 매매시장과 전세시장 분위기를 감안할 때 매매가대비 전세가율이 높아지면서 자칫 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 불안감이 작용한다는 것이다.

 

 무리한 주택 투자를 통해 돈을 벌어보려는 몰지각한 행태로 인한 피해도 상당하다.

 

 실제 최근엔 이중 계약과 갭투자 등을 통한 사기 행각이 만연해 있지만 국토교통부 등 중앙 정부는 물론 지방자치단체들도 대부분 손을 놓고 있어 피해자가 양산된다는 지적이다.

 

 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에 따르면 2017년 525억원이던 전세보증금 미반환사고 피해액은 2018년 1965억원으로 3.7배 이상 급증한 후 2019년(6051억원)과 2020년(6468억원)엔 각각 6000억원을 넘었다.

 

 2022년에도 8월까지 4047억원였던 점을 감안하면 연간 전세보증금 미반환사고 피해액은 3년 연속 6000억원을 넘을 것으로 예상된다.

 

 이처럼 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 급증한 시점이 집값이 단기 급등한 때와 일치한다.

 

 그만큼 집값을 마구 올려 돈만 벌어보겠다는 투기 행태가 만연했다는 방증이기도 하다.

 한 전문가는

 

 “중개업자가 집주인 몰래 당초 월세인 계약 방식을 전세로 속여 중간에 보증금을 떼먹는가 하면 매매가와 전세가가 비슷한 수십채의 집을 확보해 전세를 놓은 후 은행 대출금을 상환하지 않아 경매 처분되면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 비일비재했다”

 

 고 꼬집었다.

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깡통전세, 전세사기 막으려면
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 전문가들은 깡통전세로 인한 피해를 막기 위해선 무엇보다 집주인에 대한 정확한 정보와 함께 계약서를 쓰기 전은 물론 잔금을 납부하기 전까지 해당 주택의 등기부등본을 수시로 확인해 융자 상황 등을 점검해야 한다고 조언한다.

 

 집주인이 전세 계약서를 쓴 후 잔금을 낸 상황에서도 근저당을 설정할 수도 있어서다.

 

 전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 필요하다.

 

 전입신고의 경우 신고 다음날 0시부터 효력이 생긴다.

 

 이에 비해 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에선 불리한 조건이다.

 

 가장 안전한 전셋집은 전세 계약에 앞선 선순위 근저당이 없는 경우다.

 

 만약 계약한 주택에 근저당이 많이 설정돼 있다면 자칫 보증금을 떼일 수 있는 만큼 전세보증금을 돌려받을 수 있는 주택도시보증공사의

 

 ‘전세보증금 반환 보증보험’

 

 을 가입해 두는 것이 좋다.


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 <집 살까, 전세로 버틸까.. 전세가율 '빨간불' (2) - 깡통전세 리스크 확산> 

                                                                                             출처 : [머니S리포트] (22.2.21)

 대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다.

 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다.

 

 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다.

 

 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다.

 

 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.


 #. 서울 강남구 역삼동에 소재한 A아파트는 대부분 주택형의 매매가(2억~2억1000만원)와 전세가(2억원) 차이는 채 1000만원이 안된다.

 

 원룸 형태의 소형 주택형으로 구성된 나홀로 아파트로 사실상 취·등록세 등 관련 세금만 내면 전세를 끼고 구입이 가능한 수준이다.

 

 올 2월 실거래가 기준으로 매매 시세 1억5000만~1억7700만원인 경남 김해시 관동동의 B아파트 59㎡(전용면적)의 전세가는 1억5000만~1억7000만원으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 거의 100%에 육박한다.

 전세금이 매매가에 근접해 자칫 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 ‘깡통전세’ 물건들이 늘고 있다.

 

 이 같은 ‘깡통전세’는 아파트도 있지만 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔 등에서 만연하며 상대적으로 내 집 마련 등에 취약한 주거 약자들을 울리고 있다.

 

 특히 분양이 잘 안되는 신축빌라는 물론 최근엔 오래된 빌라까지 전세보증금을 매매가보다 더 받는 사례도 빈번하다.

 

 이 같은 물건들 중에는 길지 않은 시기에 경매로 넘어가는 경우도 적지 않다.

 

 일단 전세가가 매매가에 근접하거나 오히려 비싼 경우 경매가 진행되면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수밖에 없다.

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신축빌라 20%, 매매가보다 전세금 높아… 전세금 미반환 사고 급증
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 부동산 플랫폼 다방이 지난해 지어진 신축 빌라의 전세 거래 6642건을 조사한 결과 27.8%인 1848건의 전세가율이 90%를 넘는 것으로 나타났다.

 

 특히 전세보증금이 매매가와 같거나 더 높은 경우는 5채 중 1채에 달했다.

 

 이처럼 전세가율이 지나치게 높은 경우 보증금을 떼일 가능성이 상대적으로 높다.

 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2021년 전세금 반환 보증사고 건수는 2799건으로 전년대비 24% 증가했다.

 

 HUG가 집계를 시작한 2015년 이래 최대치다.

 

 보증금 반환 사고의 주된 원인은 역시 ‘깡통전세’다.

 

 전세가율이 90%를 넘는 경우 매매가격이 조금만 떨어져도 세입자가 전세 보증금 돌려받기가 쉽지 않다.

 

 말그대로 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 매수)의 폐해다.

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전세가율 상승세 계속될까
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 지난해 12월 65.9%였던 전국 아파트 전세가율은 올 1월엔 66.0%를 기록했다.

 KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 전국 아파트 전세가격 상승률(0.33%)이 매매가 상승률(0.32%)을 앞섰다.

 

 전세가율이 오름세로 돌아선 것이다.

 

 서울시내 아파트 전세가율은 지난해 11월 54.48%에서 12월 54.54%로 소폭 오른 뒤 올 1월엔 54.59%로 2개월 연속 증가했다.

 

 지난해 12월 65.9%였던 전국 아파트 전세가율도 올 1월엔 66.0%를 기록했다.

 

 단독과 연립주택 등을 포함한 전국 전세가율은 같은 기간 62.8%에서 62.9%로 상승했다.

 올해도 전세 시장은 상승 기조가 이어질 것이란 게 전문가들의 예측이다.

 

 분양 물량과 사전청약 물량을 기대하는 수요자들이 무주택자 자격으로 임대차 시장에 머물 것이란 관측이 제기된다.

 

 특히 이사철엔 수요 증가로 인해 전세가 상승률이 높아질 것이란 예상이 두드러진다.

 

 임병철 부동산R114 수석연구원은

 

 “봄 이사철이 되면 신혼부부나 지방에서 온 학생·직장인들이 전세 매물을 찾는 경우가 늘어날 것”

 

 이라고 내다봤다.

 전문가들은 주택임대차보호법의 계약갱신청구권 만료 시점이 전세가 상승에 영향을 줄 것이라고 입을 모은다.

 

 김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은

 

 “오는 7월이면 전·월세 계약갱신청구권이 만료돼 가격이 오른 전세 매물이 시장에 풀릴 가능성이 높다”

 

 며

 

 “전세가 상승은 자연스럽게 전세가율을 끌어올릴 것”

 

 이라고 내다봤다.

 일부에선 고가 전세의 월세화 현상이 나타날 것이란 분석도 나왔다.

 

 김효선 위원은

 

 “고가 아파트나 업무밀집지역의 경우 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 전세가는 오르지 않고 전세가율도 낮아질 수 있다”

 

 며

 

 “전세 보증금 증가분만큼 월세로 전환하는 경우가 늘어날 것으로 보인다”

 

 고 설명했다.

 

 강남3구(강남·서초·송파)나 마포구, 중구, 영등포구 등이 이에 해당한다.

 반면 매매가는 당분간 관망세가 이어질 것이란 예측이다.

 

 임병철 연구원은

 

 “현재 집값이 고점이란 인식과 함께 대선 후보들의 공급 확대 공약으로 인해 수요자들의 관망세가 이어지고 일부에선 하향 조정될 수 있다”

 

 고 말했다.

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전세가율 상승, 갭투자 증가로 이어질 수 있어
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 매매가가 주춤한 가운데 전세가가 오르면서 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 성행할 수 있다는 지적이 나온다.

 

 KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 아파트 전세가격 상승률(0.31%)은 1년 만에 매매가격 상승률(0.23%)을 추월했다.

 

 서울시내 아파트 전세가율도 지난해 11월부터 2개월 연속 오름세다.

 

 이 같은 추세가 지속될 경우 수요자들이 은행 대출보다 갭투자를 선택할 가능성이 높다는 분석이다.

 

 대출규제 강화, 금리 인상, 집값 고점 신호가 겹치면서 단순 매매보다 유리하다는 판단 때문이다.

 하지만 법인이나 외지인 등 투기적 수요의 갭투자나 매매가 하락으로 인한 깡통전세일 경우 보증금 미반환이 상대적으로 늘 수 있다는 우려도 제기된다.

 

 국토교통부에 따르면 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가 아파트(공시가격 1억원 이하)를 매수한 법인·외지인 거래 건수는 모두 8만9785건이었다.

 

 이들 거래 건수 중 법인·외지인의 거래비중은 이 기간 29.6%에서 51.4%로 21.8%포인트 증가했다.

 이들의 매수 비용 중 자기자금 비율은 29.8%에 불과한 반면 임대 보증금 승계금액 비율은 59.9%에 달했다.

 

 국토부 관계자는

 

 “일부 법인과 외지인이 저가 아파트를 갭투자로 매집해 거래가를 높이고 단기간에 실수요자에게 매도해 높은 시세차익을 얻었다”

 

 며

 

 “거래 금액 가운데 임대 보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’ 우려도 있다”

 

 고 말하고 있다. 

◐ 집값의 급격한 상승은 많은 사람들을 불편하게 하고 있다.

 

 거품은 하락으로 이러질게 뻔하고 이런 상황에서 집을 산다는 사람은 없을 것이다.

 

 전세로 하자니 깡통전세가 될까봐 그것도 걱정이 된다.

 

 영숙이 결혼할 즈음에는 전세가격이 집값보다 쌌다.

 

 그럼에도 불구하고 사람들이 집을 안샀다.

 

 울산이 객지이다 보니 언제인가는 떠나서 고향으로 간다고 생각하고는 집을 사는 것보다는 전세를 선호했기 때문이다. 

 

 

 처음 영숙이가 살았던 신혼집은 방2칸이 이어져 있고 아주 작은 부엌이 붙어 있는 주택에 곁들여 세를 놓기 위해 만들어진 전셋집이었다.

 

 부엌이 얼마나 좁았는지 임신을 했을 때에는 앞뒤로 끼어서 몸을 돌리기가 힘들 지경이었다.

 

 석유곤로로 밥을 하고 물은 물통에다 받아서 퍼서 쓰는 퍼세식.

 

 다행히 연탄은 철희가 도맡아서 갈아주었다.

 집안 일을 잘 도와주는 남자하고 결혼 한 것이 정말 다행이었다.

 

 그후 임대 아파트에서 오래 살다가 지금의 집으로 이사를 왔다.

 정말 감사하다.

 

 

 아무튼 집값의 급격한 상승은 많은 부작용을 가져왔고 서민들을 불편하게 하고 앞으로 집값이 어떻게 될런지 그것도 많은 신경이 쓰인다.

 

 집의 가격이 어떻게 되느냐에 따라 대부분의 우리나라 사람들이 울고 웃는 재산이 되기 때문이다. ◑

 

집 가격은 잊고 이렇게 시원하게 여행이나 갔으면 좋겠다.